결론 3줄 요약
- 처음 맺은 2년 계약 중에 나가면, 세입자가 중개사에게 직접 낼 법적 의무는 없다는 해석이 있습니다. 다만 집주인이 해지를 받아줘야 해서 복비가 합의 조건으로 붙을 수 있어요.
- 자동 연장(묵시적 갱신)된 계약이면 통지 후 3개월에 해지되고, 하급심 판결들은 복비를 집주인 부담으로 봤습니다. 갱신요구권을 쓴 계약도 같은 해지 규정이 준용되지만, 복비를 다룬 판결은 찾지 못했습니다.
- 어느 경우든 금액은 요율표 상한을 넘을 수 없습니다(부가세는 별도). 서명 전에 숫자부터 확정하세요.
내 경우는?
이직이나 전근으로 급하게 나가야 하나요? 먼저 내 계약이 지금 어느 단계인지 보세요. 결론이 여기서 갈립니다. 계약서 날짜·특약란과 함께 만기 전에 주고받은 문자나 통지 기록을 확인하면 판단할 수 있어요.
| 상황 | 결론 | 이유 한 줄 |
|---|---|---|
| 처음 맺은 2년 계약 기간 중에 나가야 한다 | 협상 대상입니다. 복비를 요구받을 수 있어요 | 집주인이 중도 해지를 받아줄 의무가 없어 합의가 필요합니다 |
| 집주인은 만기 6~2개월 전, 나는 만기 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않아 자동 연장됐다(월세 2기분 이상을 연체한 경우 등은 제외). 또는 갱신요구권을 썼다 | 자동 연장이면 집주인 부담으로 본 하급심 판결이 있습니다. 갱신요구권이면 3개월 해지는 같지만, 복비 판결은 찾지 못했어요 | 언제든 해지 통지가 가능하고 3개월 뒤 효력이 생깁니다 |
| 원래 계약 중인데 ‘중도 해지 시 중개수수료 임차인 부담’ 특약이 있다 | 특약이 있으면 내가 내는 쪽으로 정리될 여지가 큽니다 | 이 경우를 직접 다룬 판결은 찾지 못했고, 금액만 상한 안에서 조정됩니다 |
되는 선과 안 되는 선
원칙부터 볼게요. 새 계약 조건을 정하는 사람은 집주인과 새 세입자예요. 나가는 세입자는 조건을 정하지 않아요. 그래서 중개사에게 직접 낼 의무는 없다고 보는 정부 법령 해석이 있어요. 다만 행정부의 법령 해석이라 법원을 구속하지는 않고, 2009년 당시 법률을 두고 한 해석이에요. 그리고 집주인과 따로 “복비는 내가 낼게요”라고 약속하면 얘기가 달라요. 그래서 원래 계약 중에는 해지를 받아주는 대가로 세입자가 복비를 내는 관행이 있다고 해요.
묵시적 갱신 뒤라면 사정이 바뀝니다. 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다는 규정이 있어요. 하급심 판결들은 이를 근거로 ‘복비 임차인 부담’ 특약을 법이 정한 해지에는 적용하지 않았어요. 갱신요구권을 쓴 계약도 같은 해지 규정이 준용돼요. 하지만 복비를 다룬 판결은 찾지 못했어요. 같은 논리가 적용될 여지가 있다는 정도로만 봐 주세요.
금액 상한도 알아 두세요. 서울 주택 기준으로 보증금 1,000만원·월 60만원이면 28만원, 전세 2억원이면 60만원이 상한이에요. 협의로 더 낮출 수 있고, 오피스텔은 요율이 달라요. 부가가치세는 별도라서 중개사가 상한액과 따로 부가세를 청구할 수 있어요. 부가세를 빼고도 이보다 많이 요구받으면 근거부터 물어보세요.
헷갈리는 경우
Q. 특약에 ‘중개수수료 임차인 부담’이 있는데, 자동 연장된 뒤에도 내야 하나요?
한 하급심 판결은 그런 특약을 묵시적 갱신 뒤 해지에는 적용하지 않고 집주인 부담으로 봤어요. 다른 하급심도 두 번째 묵시적 갱신 뒤 해지에서 집주인 주장을 받아들이지 않았고요. 다만 판결문 원문은 확인하지 못했으니, 다툼이 생기면 원문을 직접 확인해 보세요.
Q. 집주인이 보증금에서 복비를 빼고 돌려주겠다고 하면요?
또 다른 하급심은 보증금에서 복비를 떼겠다는 걸 해지권 제한으로 보고 무효라고 판단했어요. 이 사건이 묵시적 갱신 사안인지는 변호사 글 요약에 나오지 않아요. 판단 근거가 묵시적 갱신 뒤 해지 규정이라 그런 사안으로 보일 뿐이에요. 묵시적 갱신 뒤라면 세입자에게 불리한 약정은 무효라는 규정을 들어 거절할 여지가 있어요.
Q. 만기까지 3개월 남으면 집주인이 낸다던데요?
남은 기간에 따라 부담이 바뀐다는 법적 근거는 찾지 못했어요. 관행으로 언급되는 말이라 협상 근거로 내세우기는 어렵습니다.
확인하는 순서
- 계약서의 원래 만기일을 보세요. 집주인은 만기 6개월~2개월 전, 나는 만기 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 했는지 문자·통지 기록으로 확인하고, 갱신요구권을 썼는지도 봅니다.
- 특약란에 중도 해지나 중개수수료 문구가 있는지 보세요.
- 지역 요율표로 내 집 복비 상한을 확인하세요. 주택인지 오피스텔인지도 같이 봅니다.
- 합의 내용을 문자로 남기세요.
그래서 나는 뭘 하면 되나
- 원래 계약 중이라면 새 세입자를 직접 구해 오겠다며 복비 반반을 제안하세요.
- 자동 연장됐거나 갱신요구권을 쓴 뒤라면 해지 통지를 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 보내고, 3개월 뒤 보증금 반환을 요청하세요.
- 어떤 경우든 서명 전에 복비 금액을 상한 안에서 숫자로 확정하세요(부가세 포함 여부도 함께).
근거·확인하지 못한 것
- 법제처 법령해석 09-0384 (당시 국토해양부 요청, 2009년 당시 법률 기준, 행정부 해석으로 법원 비구속, 네플라 위키 옮김본으로 확인)
- 파이낸셜뉴스 2018.10.20 기사
- 전북일보 최영호 변호사 기고 2023.1.16
- 스마트투데이 2025.4.9 기사
- 로톡 최아란 변호사 판례 정리 (서울서부지법·서울중앙지법 2건은 묵시적 갱신 사안, 수원지법 건은 사실관계 미확인, 법원 원문 미확인)
- 주택임대차보호법 묵시적 갱신·해지·갱신요구권 준용·강행규정 조문 (네플라 위키 인용)
- 서울부동산정보광장·영등포구청 중개보수 요율표 (부가세 별도 안내는 서울부동산정보광장 유의사항)
- 확인하지 못한 것: 계약갱신요구권 사용 후 해지 시 복비 부담을 다룬 판결, 국토부가 직접 낸 유권해석, 원래 계약 기간 중 특약 없이도 세입자 부담이라고 본 판결, 중개사 과세 유형별 부가세율, 서울 외 지역 요율, ‘3개월 남으면 집주인 부담’ 같은 기준의 근거
- 위 금액은 서울 주택 기준 상한이며 부가세를 넣지 않았습니다. ‘관행’이라는 표현은 언론·변호사 기고의 설명을 옮긴 것이고, 실제로 얼마나 자주 그런지는 확인하지 못한 추정입니다. 갱신요구권 계약에 같은 논리가 적용된다는 부분은 판결이 아닌 추론입니다.